土地の相続税評価のお話

大恥をかくところでしたというお話です。

先日依頼を受けた相続の仕事ですが、相続税の申告が必要か否かを判定する必要があり、、土地の仮評価を行い、現時点でわかっている預貯金などの財産を加え、債務・葬式費用を控除したら、相続税の申告が必要で、相続税も少々ご負担いただくことになりました。
それで、その旨を依頼者へ連絡し、本格的に作業の準備にかかりました。

まず、手始めに土地の評価を行うため、仮評価した土地の一覧表上に、必要な資料、評価減の項目などを書き入れていたら、
「あれれ･･･畑なのに、評価額が2千万円を超えている土地がある、、、え、どーして、近くの宅地は、、、げっ、4百万円!!!」
びっくり仰天です。

調整区域にある”登記地目は宅地”、”課税地目は畑”という土地なんですが、なんと、固定資産税評価額が2百万円超で、倍率が20倍でした。
そりゃ、単純に計算すれば、この土地の相続税評価額は、固定資産税評価額2百万円超×倍率20倍だから、2千万円超ということになりますね。

こんな馬鹿なことはありませんから、早々に市役所へ教えを請いに行きました。
えっ？私は市役所・県税事務所・税務署へ教えを請いによく行きますよ。なって言っても確実ですし、かなり親切に教えていただけますよ。

で、市役所で尋ねましたら、
「当該土地の課税地目は”畑”です。耕作も行われているようですが、実質は家庭菜園と判断し、課税上は”雑種地”として取り扱いしています。従って、”宅地”としての評価額の50%相当を固定資産税評価額としています。なお、この土地はいわゆる”新宅地”に該当します。」
という回答でした。
懇切丁寧に教えていただき感謝です。

ということは、この土地の相続税評価額の算定は、まず、この土地を”新宅地”とみなして、新宅地としての固定資産税評価額を算定し、次に、倍率を掛ければよろしいということになります。
“新宅地”として評価するにあたって、この土地の単価を尋ねたところ、27,404円/㎡とのことでしたので、
固定資産税評価額＝評価額27,404円/㎡×面積148.04㎡×0.8＝3,245,510円
相続税評価額＝固定資産税評価額3,245,510円×倍率1.1＝3,570,061円
という答えが出ました。

いやー、ほんとに、土地の評価は慎重に行わなければならないと、改めて痛感しました。

結果、今回のお仕事は消滅となってしまい、お客様へ、
「すいませんでした。相続税の申告は必要なくなりました。原因は私の計算間違いです。」
とれんらくしましたら、お客様は、ほっとされ、喜んでいらっしゃいました。

私にとっては、相続の仕事が一件なくなり残念でしたが、一方、間違いに気づかず進めていってしまい、申告まで行ってしまったらと思うと・・・。
冷や汗ものです。